Nowy Ład zmieni zasady rozliczania najmu prywatnego i najmu w ramach działalności

Proponowane w ramach Nowego Ładu zmiany nie ominęły przychodów z prywatnego najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze jak również zasad rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z zaproponowanymi przez Ministerstwo Finansów w dniu 26 lipca 2021 r. zmianami tzw. najem prywatny będzie mógł być opodatkowany tylko ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Obecnie podstawową formą opodatkowania dochodów z tzw. prywatnego najmu są zasady ogólne według skali podatkowej. Ryczałt ewidencjonowany stanowi natomiast fakultatywną formę opodatkowania.

Do niedawna w przypadku wynajmu więcej niż jednego mieszkania, a także wynajmu krótkoterminowego potencjalnie największym ryzykiem podatkowym dla osób które chciały rozliczać się ryczałtem było zakwalifikowanie prowadzonej działalności jako działalności gospodarczej. Ryczałtem można było bowiem rozliczać tylko tzw. najem prywatny, natomiast osoby wynajmujące lokale w ramach działalności gospodarczej musiały rozliczać się tzw. skalą podatkową.

Od 1 stycznia 2021 r. znowelizowano przepisy ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne umożliwiający zastosowanie zryczałtowanego podatku od najmu również w przypadku najmu w ramach działalności gospodarczej.

Wybór przez podatnika korzystnej dla niego formy opodatkowania najmu prywatnego zależy obecnie od tego jak duże koszty poniósł i ponosi na nabycie i utrzymanie wynajmowanej nieruchomości. Przy dużych kosztach korzystniejszy jest wybór opodatkowania według skali podatkowej bowiem taka forma opodatkowania umożliwia podatnikom bieżące zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z najmem, w tym m.in. wydatków na remont, wyposażenie, odsetki od kredytu czy odpisy amortyzacyjne.

Projekt Nowego Polskiego Ładu zakłada że osoby, które uzyskują przychody z prywatnego najmu od stycznia 2022 r. będą musiały rozliczać je w formie ryczałtu . Już nie będzie możliwości, aby rozliczyć je w ramach skali podatkowej.

Stawki ryczałtu dla przychodów z ww. tytułu nie ulegną zmianie. Nadal przychody do kwoty 100.000 zł będą opodatkowane 8,5% stawką ryczałtu, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę – 12,5%.

Przepisy przejściowe mają wprowadzić zasadę, zgodnie z którą oświadczenia złożone przez jednego z małżonków o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z najmu przez jednego z nich, będą traktowane jak oświadczenia złożone na podstawie przepisów ustawy o ryczałcie.

Oznacza to, że małżonkowie, którzy przed wejściem w życie zmian, tj. przed 1 stycznia 2022 r., korzystali z zasady opodatkowania całości dochodów przez jednego z nich na podstawie przepisów ustawy o PIT, będą nadal korzystać z tej zasady przy opodatkowaniu od 1 stycznia 2022 roku całości przychodu przez jednego z małżonków ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie będą tym samym obowiązani składać w tym zakresie kolejnego oświadczenia, z uwagi na objęcie od 1 stycznia 2022 r. przychodów z najmu opodatkowaniem wyłącznie w formie ryczałtu.

Zasoby mieszkaniowe użytkowane w działalności gospodarczej bez amortyzacji

W projekcie ustawy nowelizującej wyklucza się amortyzację budynków mieszkalnych, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Wykluczenie to dotyczy zarówno podatników podatku dochodowego od osób fizycznych ( podatników PIT) jak i podatników podatku dochodowego od osób prawnych.

Ponadto u podatników PIT:
1) budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, którego wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o PIT,
- nie będą podlegać objęciu ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Jeżeli projekt ogłoszonych przepisów zostanie przyjęty w niezmienionym kształcie stracą na nim podatnicy, którzy mieli wysokie koszty uzyskiwanych przychodów. Efektem dokonanych zmian będzie brak możliwości odliczenia od podstawy opodatkowania poniesionych kosztów uzyskania przychodów. Większe podatki zapłacą także Ci, którzy ponoszą duże koszty remontu wynajmowanych lokali oraz osoby które wynajmują mieszkania kupione na kredyt. Dotknie to również osoby stosujące odpisy amortyzacyjne. W ich przypadku obciążenia podatkowe mogą znacznie wzrosnąć.