Najem prywatny w 2022 r. – opodatkowanie PIT
Od 1 stycznia do 31 grudnia 2022r. – na podstawie przepisu przejściowego w ustawie Polski Ład – podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (czyli z tzw. najmu prywatnego), mogą stosować formy opodatkowania obowiązujące na 31 grudnia 2021r.
Oznacza to, że zarówno przychody/dochody z najmu prywatnego podatnika, który takie przychody/dochody osiągał do 31 grudnia 2021r., jak i podatnika, który pierwszy taki przychód/dochód osiągnie od 1 stycznia 2022r., mogą podlegać opodatkowaniu:
a) na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo
b) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Natomiast w 2023r. najem prywatny będzie opodatkowany już wyłącznie ryczałtem (zakładając, że przepisy w tym zakresie nie ulegną zmianie).
W 2022r. dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych według skali podatkowej może zatem opodatkować podatnik, który:
- w poprzednim roku rozliczał dochody z najmu prywatnego na zasadach ogólnych,
- w poprzednim roku rozliczał przychody z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych,
- w 2022r. dopiero zaczął lub zacznie osiągać przychody z najmu prywatnego.
Rozliczając dochody w 2022r. na zasadach ogólnych według skali podatkowej, stosuje się przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2022r. W tym m.in. nową skalę podatkową czy zasadę nieodliczania składki na ubezpieczenie zdrowotne.
Przychody z najmu
W przypadku najmu prywatnego przychodem jest generalnie kwota czynszu ustalonego w umowie zawartej z najemcą.
Należy mieć na uwadze, że z wynajętym mieszkaniem związane są koszty mediów, np. woda, ogrzewanie, prąd, gaz itp. Jeżeli zgodnie z zawartą przez strony umową do ponoszenia kosztów mediów zobowiązany jest najemca, to po stronie wynajmującego nie powstanie przychód podatkowy - w kwocie odpowiadającej kosztom tych mediów - także wówczas, gdy najemca przekaże mu środki pieniężne w celu wpłaty na rzecz podmiotu trzeciego (dostawcy mediów).
Przychód z najmu prywatnego powstaje w momencie otrzymania przez wynajmującego czynszu (lub postawienia go do jego dyspozycji).
Na poczet najmu prywatnego najemca wpłaca najczęściej kaucję. Taka kaucja ma co do zasady charakter zwrotny, w związku z czym nie stanowi ona przychodu u wynajmującego (przychodami są bowiem przysporzenia o charakterze ostatecznym, definitywnym). Przychód z tytułu ww. kaucji mógłby powstać w przypadku jej zatrzymania.
W najmie prywatnym podstawę opodatkowania ryczałtem stanowi przychód osiągany z najmu prywatnego. Przychód ten ustalany jest na analogicznych zasadach, jak w przypadku opodatkowania prywatnego najmu według skali podatkowej. Przychodem tym jest zatem, co do zasady, wartość czynszu otrzymanego przez wynajmującego (lub postawionego mu do dyspozycji).
Co ważne, ryczałt opłaca się generalnie od przychodów, bez odliczania kosztów uzyskania przychodów. Przychody mogą być natomiast pomniejszone o straty z tego samego źródła przychodów (tj. z prywatnego najmu) poniesione w poprzednich latach podatkowych (jeśli w latach tych najem był opodatkowany na zasadach ogólnych według skali podatkowej).
Koszty najmu i odpisy amortyzacyjne
W najmie prywatnym opodatkowanym na zasadach ogólnych (tj. według skali podatkowej) podatnicy zasadniczo mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów wydatki związane z ww. najmem, z uwzględnieniem zasad ogólnych (art. 22 ust. 1 ustawy o PDOF).
Przykładowo, kosztami podatkowymi mogą być wydatki związane z bieżącym utrzymaniem i eksploatacją wynajmowanej nieruchomości, tj. z jej ubezpieczeniem, remontem. Jest to możliwe, jeśli z umowy najmu wynika, że do ponoszenia tych wydatków zobowiązany jest wynajmujący.
W stanie prawnym obowiązującym do końca 2021 r. podatnicy mogli zaliczać do kosztów uzyskania przychodów również odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej wynajmowanych m.in. lokali/budynków mieszkalnych stanowiących środki trwałe. W ramach Polskiego Ładu zmieniono jednak regulacje w tym zakresie.
Prawo zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio:
- budynkami mieszkalnymi,
- lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość,
- spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
przysługuje w 2022r. w odniesieniu do tych składników majątku, które zostały nabyte lub wytworzone przed 1 stycznia 2022 roku.
Oznacza to, że prawo to nie przysługuje w stosunku do wymienionych środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, które zostały nabyte lub wytworzone po 31 grudnia 2021 roku.
Brak wymogu składania oświadczenia
Podatnik, który osiąga przychody/dochody z najmu prywatnego w 2022r., nie składa oświadczenia o wyborze jednej ze wskazanych form ich opodatkowania. Zasada opodatkowania na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej jest nadrzędna.
Najem prywatny może być opodatkowany ryczałtem. Jeśli podatnik zamierza wybrać tę formę opodatkowania w 2022r., to nie składa żadnego odrębnego zawiadomienia do urzędu skarbowego. Za równoznaczne z dokonaniem wyboru tej formy opodatkowania na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu (lub złożenie zeznania - jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego).
Rozliczanie dochodów/przychodów w trakcie roku
Zasady ogólne – w przypadku korzystania z tej formy opodatkowania w 2022r. podatnik nie ma obowiązku wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Podatek należny od dochodów z najmu prywatnego opodatkowanych na zasadach ogólnych podatnik wykaże w zeznaniu PIT- 36 i wpłaci w kwocie, która wynika z tego zeznania.
Jeżeli w 2022r. dochody z prywatnego najmu, opodatkowanego według skali podatkowej, uzyskuje osoba osiągająca dodatkowo przychody ze stosunku pracy, to nie może ona upoważnić płatnika (pracodawcy) do stosowania 1/12 kwoty zmniejszającej podatek.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – w przypadku korzystania z tej formy opodatkowania podatnik opłaca ryczałt w trakcie roku w wysokości 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł.
Najem prywatny - w przypadku małżonków
Jeśli przedmiotem najmu prywatnego jest nieruchomość objęta wspólnością majątkową małżonków, to przychody uzyskane z tego najmu powinny być zasadniczo rozliczane osobno przez każdego z małżonków (po połowie). Każdy z małżonków może przyjąć inny sposób rozliczania ww. przychodów, tj. jeden z nich może wybrać zasady ogólne (skalę podatkową) a drugi ryczałt albo mogą oni przyjąć tę samą formę rozliczeń podatkowych.
W przypadku nieruchomości objętej wspólnością majątkową istnieje możliwość opodatkowania prywatnego najmu tylko przez jednego z małżonków. Jest to możliwe pod warunkiem, że małżonkowie złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów/dochodów z prywatnego najmu przez jednego z nich, to samo dotyczy rezygnacji z takiego rozliczania prywatnego najmu.
Jak już wskazano, w najmie prywatnym stawka ryczałtu wynosi 8,5% w przypadku przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad tę kwotę. Limit ten dotyczy łącznie obojga małżonków (niezależnie od obowiązującego ustroju majątkowego, tj. wspólność czy rozdzielność majątkowa). W związku z tym małżonkowie są zobowiązani opłacać ryczałt według 12,5% stawki podatku od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł przychodów ustalonych jako suma przychodów z najmu obojga małżonków.
Galeria:
